На канале БСТ в популярной программе «Интервью» состоялась беседа редактора канала Розы Хабибуллиной с членом АКФОРБ, основателем и руководителем инвестиционного агентства «Инсайдер» Юлией Сабировой.
- Роза Хабибуллина: - Спасибо, Юлия Венировна, что нашли время и возможность участвовать в нашей программе. Сегодня мы обсуждаем тему, о которой за последнее время не говорил только ленивый. Прошел едва месяц после изменения условий семейной, льготной ипотеки. Число одобрений в этом сегменте уже снизилось на 10 процентов, а что говорить об обычной?
- Юлия Сабирова: – Для простоты начнем с азов. На очередном плановом заседании ЦБ было принято решение увеличения ключевой ставки рефинансирования до 18%. Предел или нет? Скорее нет – по мнению большинства экспертов, уже в сентябре или не позднее октября мы увидим ее на уровне 20%. Я солидарна с такими прогнозами. С чем связана такая жесткость? Дело в том, что регулятору не нравится потребительская активность, которая спровоцирована ростом доходов населения и позитивными потребительскими настроениями. Денег на руки сограждан пришло слишком много, мы их «тратим как не в себя». Отсюда рост инфляции и, как следствие – попытка ЦБ ее обуздать. Так что вопрос не в эмоциях «нравится-не нравится», а в объективной экономической необходимости применения анти-инфляционных рычагов. В том числе – с помощью ключевой ставки.
Ключевая ставка неизбежно отражается на кредитах и депозитах. Но сегодня мы говорим именно о кредитах, причем в конкретном ипотечном сегменте. Средневзвешенная ставка и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости фактически заградительная. Остаются интересными только узко-целевые льготные ипотечные программы: та же арктическая или IT-ипотека. Значительно изменились условия семейной. Теперь она доступна семьям с ребенком до 6 лет, или в малых городах, или в семьях, где растут дети-инвалиды. Лимиты те же – Москва и Санкт-Петербург до 12, в регионах – до 6 млн при ставке в 6% годовых.
Сегодня доля госпрограмм в общей ипотеке составляет 80-82 процента. Это не просто рекорд, это очень много, экономически неоправданно много и задача регулятора - снизить ее хотя бы до 25%.
Госпрограмма – это по сути так нужные экономике «ДДД» - длинные дешевые деньги. Но в том виде как существовала дешевая ипотека, она работала не столько на экономику в целом, а скорее непосредственно на заемщика. С учетом нынешнего уровня инфляции текущие платежи по ипотеке через несколько лет будут просто смешными! Именно поэтому интерес был таким высоким. Да, в целом это помогало не только гражданам. Опосредованно это поддержало строительный комплекс. Строительство - это ведь огромный, системный рынок с оборотом свыше 20 трлн в год, играющий громадную роль в экономике. Но мы явно «перебрали» в своих ожиданиях и потреблениях такого продукта, что и вызвало закономерную реакцию регулятора.
- Р.Х. - Вы говорите, что ставки растут. Ограничения про семейной ипотеке тоже вошли в практику. Как на это будет реагировать строительная отрасль?
- Ю.С. - Рынок в целом и строительная отрасль в частности очень уж резко реагировать не будут. Сегодня нет признаков ни резкого снижения, ни резкого увеличения спроса. Все пока выглядит «ровно».
Но как работает экономика? При нарушении баланса спроса и предложения наступит реакция: либо в объемах вводимого жилья, либо в росте цены. Иными словами - если растет спрос на квадратные метры, то и цена растет. Если спрос будет снижаться, то и предложений станет меньше. Застройщики просто не будут выводить на рынок новые объемы. К чему это приведет: в среднесрочной перспективе спрос восстановится, цена пойдет вверх -объективные «экономические качели». Ставка ЦБ рано или поздно, но неизбежно вернется к рыночным параметрам.
- Р.Х. -Начатые объекты будут достроены?
- Ю.С. – Безусловно. Пусть жесткие, но правильные механизмы эскроу-счетов позволяют быть уверенными в том, что все оплаченное будет достроено. Запас прочности как у финансовых организаций, так и у застройщиков велик: как минимум до конца года ничего критического не произойдет. А дальше будем ждать возвращения «ключа» к рынку
- Р.Х – Думаете, ставка вернется?
- Ю.С. – Полагаю, что к началу след года мы будет наблюдать ее снижение. Льготная ипотека это, конечно, хорошо. Но не для всех. Куда лучше работать в понятном и предсказуемом рыночном русле. Там, где нет искусственных лимитов или требований по количеству детей, ограничения регионов и так далее. Все зависит от реальной платежеспособности клиента – это и есть нормальный рынок.
- Р.Х - Будет ли введен, предложен или реализован еще какой-то механизм, который восполнит сокращение льготных ипотечных программ? Должны же быть какие-то варианты для семей без существующих ограничений, но имеющих желание купить свое жилье.
- Ю.С. - Механизмы и инструменты есть, они уже действуют. Что мы сейчас наблюдаем на рынке, особенно на московском? Большой спектр предложений по рассрочкам. Кроме того, есть интересные ипотечные программы, где субсидируется ставка. То есть банки и застройщики в новых условиях быстро нашли общий язык, достигли договоренностей и в итоге субсидируют классическую ипотечную ставку до 8%. Есть варианты и еще ниже – 0,01 на первый год, на два года и так далее, а потом уже ставка будет приводится к рыночной. Такой механизм в определенной степени тоже будет стимулировать спрос.
Есть также весьма интересная «траншевая» ипотека, когда она выдается частями. Да, процент там выше, но распределена таким образом, что ежемесячные платежи для заемщика вполне подъемные. (Впрочем, детализация транша как механизма требует отдельного разговора, в том числе с конкретными математически выкладками. Это не вопрос телевизионного эфира).
Добавлю еще одно, очень интересное наблюдение – несмотря на явно заградительные ставки в 20-21%, вторичный рынок по стоимости продолжает рост – за месяц в пределах 1-го процента. И это несмотря на то, что рыночная ипотека не самый популярный инструмент: он в любом случае дорогой для людей.
-Р.Х. - А причины этого?
- Ю.С. - Довольно простые, о которых я уже говорила выше. Рекордно низкий уровень безработицы и растущие располагаемые доходы. Эти экономические факторы объективно влияют на рынок недвижимости. Денег у населения реально много – даже по открытой статистике 51-54 триллиона накоплений!
- Р.Х - То есть мы богаты?
- Ю.С.- Да, мы богаты. Денег много, но тратим мы их куда попадет, разгоняя все ту же инфляцию и заставляя регулятора повышать и повышать ставку. Поэтому жесткая кредитная политика будет с нами как минимум до конца года, а может и более.
- Р.Х. – Большое спасибо вам, Юлия Венировна, за разъяснения. Напоследок: ваши рекомендации -брать ипотеку или?...
- Ю.С. - Если вам сегодня доступна льготная или субсидированная ипотека - однозначно да. Ипотека при грамотном подходе не кабала, а помощник!
- Роза Хабибуллина: - Спасибо, Юлия Венировна, что нашли время и возможность участвовать в нашей программе. Сегодня мы обсуждаем тему, о которой за последнее время не говорил только ленивый. Прошел едва месяц после изменения условий семейной, льготной ипотеки. Число одобрений в этом сегменте уже снизилось на 10 процентов, а что говорить об обычной?
- Юлия Сабирова: – Для простоты начнем с азов. На очередном плановом заседании ЦБ было принято решение увеличения ключевой ставки рефинансирования до 18%. Предел или нет? Скорее нет – по мнению большинства экспертов, уже в сентябре или не позднее октября мы увидим ее на уровне 20%. Я солидарна с такими прогнозами. С чем связана такая жесткость? Дело в том, что регулятору не нравится потребительская активность, которая спровоцирована ростом доходов населения и позитивными потребительскими настроениями. Денег на руки сограждан пришло слишком много, мы их «тратим как не в себя». Отсюда рост инфляции и, как следствие – попытка ЦБ ее обуздать. Так что вопрос не в эмоциях «нравится-не нравится», а в объективной экономической необходимости применения анти-инфляционных рычагов. В том числе – с помощью ключевой ставки.
Ключевая ставка неизбежно отражается на кредитах и депозитах. Но сегодня мы говорим именно о кредитах, причем в конкретном ипотечном сегменте. Средневзвешенная ставка и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости фактически заградительная. Остаются интересными только узко-целевые льготные ипотечные программы: та же арктическая или IT-ипотека. Значительно изменились условия семейной. Теперь она доступна семьям с ребенком до 6 лет, или в малых городах, или в семьях, где растут дети-инвалиды. Лимиты те же – Москва и Санкт-Петербург до 12, в регионах – до 6 млн при ставке в 6% годовых.
Сегодня доля госпрограмм в общей ипотеке составляет 80-82 процента. Это не просто рекорд, это очень много, экономически неоправданно много и задача регулятора - снизить ее хотя бы до 25%.
Госпрограмма – это по сути так нужные экономике «ДДД» - длинные дешевые деньги. Но в том виде как существовала дешевая ипотека, она работала не столько на экономику в целом, а скорее непосредственно на заемщика. С учетом нынешнего уровня инфляции текущие платежи по ипотеке через несколько лет будут просто смешными! Именно поэтому интерес был таким высоким. Да, в целом это помогало не только гражданам. Опосредованно это поддержало строительный комплекс. Строительство - это ведь огромный, системный рынок с оборотом свыше 20 трлн в год, играющий громадную роль в экономике. Но мы явно «перебрали» в своих ожиданиях и потреблениях такого продукта, что и вызвало закономерную реакцию регулятора.
- Р.Х. - Вы говорите, что ставки растут. Ограничения про семейной ипотеке тоже вошли в практику. Как на это будет реагировать строительная отрасль?
- Ю.С. - Рынок в целом и строительная отрасль в частности очень уж резко реагировать не будут. Сегодня нет признаков ни резкого снижения, ни резкого увеличения спроса. Все пока выглядит «ровно».
Но как работает экономика? При нарушении баланса спроса и предложения наступит реакция: либо в объемах вводимого жилья, либо в росте цены. Иными словами - если растет спрос на квадратные метры, то и цена растет. Если спрос будет снижаться, то и предложений станет меньше. Застройщики просто не будут выводить на рынок новые объемы. К чему это приведет: в среднесрочной перспективе спрос восстановится, цена пойдет вверх -объективные «экономические качели». Ставка ЦБ рано или поздно, но неизбежно вернется к рыночным параметрам.
- Р.Х. -Начатые объекты будут достроены?
- Ю.С. – Безусловно. Пусть жесткие, но правильные механизмы эскроу-счетов позволяют быть уверенными в том, что все оплаченное будет достроено. Запас прочности как у финансовых организаций, так и у застройщиков велик: как минимум до конца года ничего критического не произойдет. А дальше будем ждать возвращения «ключа» к рынку
- Р.Х – Думаете, ставка вернется?
- Ю.С. – Полагаю, что к началу след года мы будет наблюдать ее снижение. Льготная ипотека это, конечно, хорошо. Но не для всех. Куда лучше работать в понятном и предсказуемом рыночном русле. Там, где нет искусственных лимитов или требований по количеству детей, ограничения регионов и так далее. Все зависит от реальной платежеспособности клиента – это и есть нормальный рынок.
- Р.Х - Будет ли введен, предложен или реализован еще какой-то механизм, который восполнит сокращение льготных ипотечных программ? Должны же быть какие-то варианты для семей без существующих ограничений, но имеющих желание купить свое жилье.
- Ю.С. - Механизмы и инструменты есть, они уже действуют. Что мы сейчас наблюдаем на рынке, особенно на московском? Большой спектр предложений по рассрочкам. Кроме того, есть интересные ипотечные программы, где субсидируется ставка. То есть банки и застройщики в новых условиях быстро нашли общий язык, достигли договоренностей и в итоге субсидируют классическую ипотечную ставку до 8%. Есть варианты и еще ниже – 0,01 на первый год, на два года и так далее, а потом уже ставка будет приводится к рыночной. Такой механизм в определенной степени тоже будет стимулировать спрос.
Есть также весьма интересная «траншевая» ипотека, когда она выдается частями. Да, процент там выше, но распределена таким образом, что ежемесячные платежи для заемщика вполне подъемные. (Впрочем, детализация транша как механизма требует отдельного разговора, в том числе с конкретными математически выкладками. Это не вопрос телевизионного эфира).
Добавлю еще одно, очень интересное наблюдение – несмотря на явно заградительные ставки в 20-21%, вторичный рынок по стоимости продолжает рост – за месяц в пределах 1-го процента. И это несмотря на то, что рыночная ипотека не самый популярный инструмент: он в любом случае дорогой для людей.
-Р.Х. - А причины этого?
- Ю.С. - Довольно простые, о которых я уже говорила выше. Рекордно низкий уровень безработицы и растущие располагаемые доходы. Эти экономические факторы объективно влияют на рынок недвижимости. Денег у населения реально много – даже по открытой статистике 51-54 триллиона накоплений!
- Р.Х - То есть мы богаты?
- Ю.С.- Да, мы богаты. Денег много, но тратим мы их куда попадет, разгоняя все ту же инфляцию и заставляя регулятора повышать и повышать ставку. Поэтому жесткая кредитная политика будет с нами как минимум до конца года, а может и более.
- Р.Х. – Большое спасибо вам, Юлия Венировна, за разъяснения. Напоследок: ваши рекомендации -брать ипотеку или?...
- Ю.С. - Если вам сегодня доступна льготная или субсидированная ипотека - однозначно да. Ипотека при грамотном подходе не кабала, а помощник!
