Аналитика в сфере инвестиций (в том числе в таком секторе, как недвижимость) – наука тонкая и точная… Хоть глубокая многоуровневая – от фундаментального или технического финансового анализа, хоть поверхностно-обывательская по типу «а вот сосед сказал» или «прочитал в Интернете»…
Но даже в такой «бытовой», где нет необходимости принятия точечных инвестиционных решений, можно и нужно видеть базовые, стратегические тенденции. И когда мы говорим о потенциальном спросе на квадратные метры, то даже навскидку, не будучи профессионалами, можно ответить на такие вопросы самостоятельно.
Итак: на руках у населения, по самым скромным оценкам ЦБ и Минфина, сейчас находится свыше 70 трлн. рублей. Большая часть (около 50 трлн) в банках, часть в текущем наличном обращении, а еще от 18 до 20 - под подушкой или зарыта в огороде.
Где они зарыты – сейчас не суть важно. Вопрос – что с ними делать?
Тратить внутри российского рынка просто некуда: валюта «недружественных стран» или очередной телевизор, пусть даже китайское авто – не тот случай и не те суммы. Остается только одна, вечная категория, которая стала национальной идеей или менталитетом рядового россиянина – недвижимость.
Держать под подушкой безо всякой прибыли, или даже в банковских вкладах с минимальным гашением текущей инфляции – это ведь не выход. Рано или поздно триллионы населения все равно вольются в реальную экономику, то есть в недвижимость. Она не виртуальна: ее можно или пощупать, или инвестировать с прицелом на детей и внуков или… просто в ней жить!
Так что «куда»: более-менее понятно. Вопрос второй – когда?
Спрос вечен, но – нетороплив. На рынке он называется «отложенным». И зависит не столько от текущих доходов или расходов, сколько от ожиданий. Панических настроений уже давно нет, но и оптимизма не так много… Вывод прост – покупки такого уровня, как квартира, в массе своей народ откладывает на потом. То ли в ожидании снижения цен, то ли в надеждах на общую стабильность экономики, то ли… лень доставать из-под подушки?
При этом подчеркну, что снижение цен на жилье – вопрос очень сомнительный. Рост ИПЦ по факту, объективно означает рост цены квадратного метра. Причин может быть множество: от цены параллельного импорта материалов или перестройки собственной промышленности до зарплаты строителям. Можно добавить еще и такой важный аргумент, как резкое снижение безработицы и реальный рост располагаемых доходов, что подталкивает население к крупным тратам.
Однако оставим в стороне детальный анализ причин. Нам важен итог, который предельно прост - дешевых квартир не будет.
Надо понимать, что рынок неизбежно «придет к «ключу», выровняв кредитные и иные ставки с реальной ситуацией, предлагаемой Центробанком. И никакая льготная, хоть общая, хоть адресная ипотека, тут большой роли не сыграет. Не так уж велика ее доля в общем балансе и тем более – в народных ожиданиях. Ожиданиях, цена которым – десятки триллионов…
Рынок недвижимости инертен. Не только по ожиданиям, но и по техническим или финансовым факторам. Проще говоря: еще есть время подумать и принять правильные решения. Ждать-то все равно нечего… Потому что некуда!
Юлия Сабирова, основатель и руководитель инвестиционного агентства «Инсайдер».