Привычные способы и инструменты приобретения жилья (в том числе с целью инвестирования) дополняются новыми возможностями. Некоторые из них ждали своего часа очень долго – в нашем случае мы ведем речь о партнерском финансировании, которое иногда именуют «исламским банкингом». Тем не менее, базовые вопросы несоответствия в российском законодательстве и нормах шариата были во многом преодолены.
Как один из итогов - с 1 сентября 2023 года на территории четырех регионов России (Башкирии, Дагестана, Татарстана и Чечни) начался двухлетний эксперимент по развитию исламского банкинга, в связи с чем кредитные организации получили возможность предоставить клиентам новые продукты.
Ислам запрещает любые сделки, в которых присутствует ссудный процент, это является грехом ростовщичества. Поэтому стандартные ипотечные программы не подходят для верующих мусульман.
После введения в действие соответствующего Указа Президента РФ, который устранил нормативные препятствия, ряд российских банков (в т.ч. действующие на территории нашей республики Сбер и Ак Барс) запустили пилотную программу «Ипотека Мурaбаха» по нормам шариата.
Условия:
В Башкортостане эта ипотечная программа действует как для первичного, так и вторичного жилья, (в Дагестане, например, только для первичного). Ипотека доступна на сумму от 300 000 до 100 млн руб. на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 20% от рыночной стоимости жилья. Сумму рассрочки зафиксируют на весь срок. Материнский капитал использовать нельзя.
Для получения ипотеки не нужно подтверждать, какого вероисповедания придерживается заемщик. Основные требования к клиентам: российское гражданство, возраст от 18 до 60 лет (на момент выплаты ипотеки), стаж на текущем месте работы — не меньше трех месяцев.
«Murabaha» - это фундаментальная концепция в исламском банковском деле, которая отличает его от обычных банковских практик. По своей сути, она является механизмом распределения прибыли, который позволяет финансовым учреждениям предоставлять финансирование клиентам, придерживаясь принципов шариата. В отличие от обычного банковского дела, которое в первую очередь опирается на сделки, основанные на процентах, Мурабаха работает на принципах прозрачности, справедливости и общего риска.
В сделке приобретения недвижимости всегда участвуют как минимум две стороны – банк и покупатель. Рассмотрим преимущества ипотеки Мурабаха с обеих точек зрения.
С точки зрения клиентов, такой вид ипотеки, соответствующей исламским принципам, предоставляет альтернативу обычным займам, которые запрещают ростовщичество. Она открывает доступность вариантов финансирования, которые соответствуют личным религиозным убеждениям гражданина.
Кроме того, применение Мурабаха предполагает большую прозрачность по сравнению с обычными (кредитными) соглашениями. Клиенты полностью осведомлены о стоимости и условиях. Такая прозрачность способствует доверию между финансовым учреждением и клиентом, заранее снимая потенциальные вопросы.
Обычная банковская практика накладывает бремя риска исключительно на заемщика. Напротив, Мурабаха способствует обмену рисками, поскольку финансовое учреждение берет на себя риск владения до тех пор, пока актив не будет продан клиенту. Этот общий риск соответствует принципам справедливости в исламских финансах. В том числе и потому, что нормы шариата запрещают сделки, предполагающие любую неопределенность (гарар).
Финансовые учреждения также получают преимущества от предложения такого финансирования. Банк приобретает недвижимость от имени клиента и продает ее по согласованной цене, которая изначально включает не кредитный процент (запретное риба), а согласованную маржу прибыли. Затем клиент возвращает сумму в рассрочку. Поэтому принцип Мурабаха обеспечивает постоянный и четко прогнозируемый доход: сделка совершается по заранее определенной цене. Это помогает диверсифицировать банковский портфель, предлагая клиентам альтернативный вариант финансирования. Управляя более широкой клиентской базой, финансовые учреждения могут расширить свой рыночный охват и привлечь новую клиентуру.
Среди ряда возражений, которые можно услышать в отношении ипотеки Мурабаха, часто звучит аргумент, что стоимость приобретения жилья будет выше, чем в случае классической банковской ипотеки.
Это вовсе не факт, если учитывать весьма нестабильную финансовую ситуацию. Легко прогнозируемое ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка, серьезный рост ключевой ставки и, как следствие, рост кредитного процента в банковской системе... В том же ключе - рост стоимости конечного продукта (квартиры), и неопределенность условий предстоящего заключения договоров. В каждом конкретном случае это требует математически точного расчета, сопоставления вариантов и принятия взвешенных решений как со стороны клиента, так и со стороны банка.
Правительство страны, принимая решение о внедрении ряда инструментов исламского банкинга, исходило из того, что он представляет собой большой потенциал рынка. Сбережения, находящиеся "под подушкой" у граждан, которые можно вовлечь в оборот с помощью инструментов исламского банкинга, оцениваются в триллионы рублей.
Эксперты убеждены, что существует не менее важный потенциал и для банковской системы - с точки зрения расширения самой линейки инструментария. В том числе и потому, что партнерское финансирование предполагает, кроме Мурабаха, еще два вида ипотечных продуктов. Это Иджара - аренда с последующим выкупом. Каждый год кредитор пересматривает арендную плату, согласуя ее со средними ценами на рынке. Клиент может выкупить недвижимость в любое время по балансовой стоимости. Мушарака: кредитор и клиент вместе владеют недвижимостью. Финансовое учреждение обычно сдает свою долю заемщику, а тот небольшими частями выкупает ее. Арендные платежи в данном случае уменьшаются пропорционально принадлежащей кредитору доле.
Мурабаха выглядит проще и понятнее, что и определило такой выбор банками в качестве стартового элемента в развитии исламского ипотечного финансирования.
Поэтому, даже оставив в стороне морально-этические моменты, мы считаем решение ряда банков о введении в линейку продуктов ипотеки Мурабаха финансово оправданным и весьма перспективным.