В Конгресс-холле «Торатау» в рамках международной научно-практической конференции «Россия в формирующемся многополярном мире: осмысление будущего» состоялась специализированная секция «Инвестиции в реальный сектор экономики как фактор финансового суверенитета России: новые компетенции и перспективы».
В рамках состоявшегося форума выступила основатель и руководитель инвестиционного агентства «Инсайдер» Юлия Сабирова.
...Тема нашей дискуссии определена как «Инвестиции в реальный сектор экономики как фактор финансового суверенитета России». Тема обширная и очень значительная, скорее - даже стратегическая. Исходя из того, что суверенитет страны невозможен без устойчивого внутреннего финансового положения бизнеса и сограждан, возьму в своем выступлении относительно узкий сегмент широкого понятия «инвестиции». Конкретно - инвестиции в недвижимость.
Вложение в недвижимость с целью получения долгосрочного и стабильного дохода - это вполне понятные и уже привычные моменты. Однако за внешней простотой понимания процесса кроется далеко не простая реализация!
Особенно сейчас, когда информационный шум не позволяет многим увидеть реальную картину происходящего. Она, эта картина, многовекторная. Это касается и экономики в целом, и рынка недвижимости, и ситуации в банковском секторе, и в системе работы застройщиков и так далее. Целый комплекс взаимосвязанных вопросов, которые так или иначе влияют на наше сегодняшнее поведение и стратегию в будущем.
Экономику страны в целом анализировать сейчас не будем, а что же касается рынка недвижимости? Главный постулат в сообщениях якобы «экспертов», создателей пресловутого «информационного шума и тумана» заключается в том, что рынок недвижимости обязательно обрушится. Как следствие – будет удар по финансовому положению и планам бизнеса и населения.
Не согласна принципиально.
И тому есть ряд причин. Во-первых, как данность мы сейчас видим фундаментальные понятия слабого рубля и высокой ключевой ставки. Во-вторых – обязательный для каждого вопрос сохранения и приумножения средств. А их немало: на руках у населения, по самым скромным оценкам ЦБ и Минфина, сейчас находится свыше 70 трлн. рублей. Большая часть (около 50 трлн) в банках, часть в текущем наличном обращении, а еще от 18 до 20 трлн - под подушкой или зарыта в огороде. В-третьих: тратить внутри российского рынка просто некуда. Валюта «недружественных стран» или инвестиционные монеты - не тот случай и не те суммы. Весьма проблематичны биржевые операции или, тем более, непредсказуемо рискованные криптовалюты. Остается только одна, вечная категория, которая стала национальной идеей или менталитетом россиян – недвижимость.
Держать деньги под подушкой безо всякой прибыли, или даже в банковских вкладах с минимальным гашением текущей инфляции – это ведь не выход. Рано или поздно триллионы населения все равно вольются в реальную экономику, то есть в недвижимость. Она не виртуальна: ее можно или пощупать, или инвестировать с прицелом на детей и внуков или… просто в ней жить!
Так что «куда»: более-менее понятно. Вопрос второй – когда?
Спрос вечен, но – нетороплив. И зависит не столько от текущих доходов или расходов, сколько от ожиданий. А ждать особо нечего. Подчеркну, что снижение цен на жилье – вопрос очень сомнительный. Рост ИПЦ по факту, объективно означает рост цены квадратного метра. Причин может быть множество: от цены параллельного импорта материалов или перестройки собственной промышленности до зарплаты строителям и так далее. Можно добавить еще и такой важный аргумент, как резкое снижение безработицы и реальный рост располагаемых доходов, что подталкивает население к крупным тратам. Это – вектор ситуации с точки зрения населения. Теперь посмотрим на вектор финансовых организаций.
Анализ банковских предложений четко показывает волне понятную и обязательную прагматичность их позиции. Даже краткий перечень возникших минусов впечатляет: «...уменьшены сроки кредитования, приостановлена выдача кредитов по ИЖС, на готовые дома, машиноместа, целевые и нецелевые кредиты под залог, рефинансирование, комбо-ипотека по госпрограммам, все виды скидок, в т.ч. за подачу заявки онлайн...».
Это, конечно, вовсе не паника. Это нормальная и вполне ожидаемая реакция финансовых структур на экономические реалии. Да, мы медленно, но неуклонно боремся с инфляцией и перегибами льготной ипотеки. Но в результате все реальные и потенциальные трудности неизбежно лягут на плечи потребителей.
Хотя бы потому, что даже самый заядлый патриот-фермер Вася в Краснодаре (или Ришат из Альшеевского района) не смогут удержать цены на свою пшеницу или молоко, когда все вокруг поднимут стоимость товаров и услуг. Серый, двойной, параллельный или какой угодно импорт через наших «друзей-соседей» неизбежно означает удорожание всего и вся. Все закономерно, взаимосвязано и только крайне инфантильные люди могут дальше ждать падение цен на недвижимость, когда всё вокруг дорожает.
Недавняя и очень осторожная формулировка Центробанка о «...сложности выхода на запланированные показатели инфляции в 4,5%» для профессионала звучит предельно понятно: сдержать ее пока не удается. А на деле это означает, что инфляция неотвратимо и упрямо откусывает копейки и рубли от наших сбережений.
Как их спасти, сохранить и приумножить – я уже сказала: реальными вложениями в недвижимость. Надо понимать, что рынок неизбежно «придет к «ключу», выровняв кредитные и иные ставки с реальной ситуацией, которая диктуется экономикой и предлагается Центробанком. И никакая льготная, хоть общая, хоть адресная ипотека, тут большой роли не сыграет. Не так уж велика ее доля в общем балансе и тем более – в ожиданиях, цена которым – десятки триллионов…
Рынок недвижимости инертен. Не только по ожиданиям, но и по техническим или финансовым факторам. Серьезный взгляд аналитика показывает: никаких оснований ни для «остроты ситуации», ни тем более для паники - нет. Хотя бы потому, что механическое сравнение данных за несколько месяцев изначально некорректно. Рынку недвижимости характерна сезонность, причем практические колебания могут и должны оцениваться на уровне как минимум полугодий и лет, а уж никак не на отрезках в месяц...
Поэтому, опираясь опыт нескольких, в том числе – ранее пройденных нами кризисных лет, можно уверенно сказать: ЦБ рано или поздно перейдет к смягчению денежной политики и ключевая ставка перестанет быть двузначной. «Ключ» на сегодня - даже усредненный в 19% при ожидавшихся на последнем заседании 20% - на деле означает усложнение рыночной ситуации. Идет планомерное «ужесточение и повышение», хотя понятно, что лишь после снижения «ключа» ставки по кредитам могут опуститься до более или менее приемлемых значений. Когда это произойдет, сказать сложно: все зависит от уровня инфляции. Если сбудутся позитивные прогнозы регулятора, то рыночная ипотека вновь станет доступной через пару лет.
Даже Герман Греф спрогнозировал, что «...после завершения льготной программы рынок ипотеки в России «поболеет пару лет», пострадает в том числе доступность жилья». А что это означает? Незыблемая формула экономики – при снижении доступности любого товара растет его стоимость! Поэтому хоть через год, хоть через два стоимость объекта недвижимости на первичном рынке снижаться не будет. В ближайшей перспективе – в том числе и потому, что у всех девелоперов есть согласованные обязательства перед банками. Поэтому есть у нас с вами льготная, субсидированная или какая угодно ипотека, или их нет, банку и застройщику все равно.
Льготы тут не главное. Да, они безусловно помогали и сыграли свою роль. Но ретроспектива не всегда адекватна будущему. А что дальше? А дальше вот что: при реальном сокращении адресности и параметров льготных программ покупать жилье (или хотя бы его часть сверх льготных норм) придется по рыночным ставкам.
Это как раз и служит основанием для информационного тумана. «Нормальность» такой информации вызывает обоснованные сомнения. Насколько разные информационные платформы, настолько и разный подход к новостным и тем более – аналитическим публикациям. На любой, даже самой авторитетной площадке, может в том или ином виде присутствовать аналитика, сформированная в угоду банку, в угоду девелоперу… застройщику… бенефициарам ресурса, в конце концов!
Поэтому не стоит ориентироваться на мнения и сообщения сиюминутных экспертов. Аналитика в сфере инвестиций (в том числе в таком секторе, как недвижимость) – наука тонкая и точная… Недаром же ноу-хау нашей компании внешне выглядит просто: применение механизмов фундаментального и технического биржевого анализа к потребностям инвестиций в секторе недвижимости. Но я не буду опускаться на уровень саморекламы. Мы говорим о более серьезных вещах.
Итак: сегодня и завтра? Или послезавтра?
Ситуативные колебания на рынке неизбежны. Сегодня ряд небольших игроков строительного сектора грешат «динамическим ценообразованием», предлагая сегодня покупателю «все, что плохо лежит». Такие проекты и объекты (особенно из массовой категории «поля, леса и тополя») едва могут ли выполнить задачу «жилье для себя», а говорить об инвестиционной привлекательности вовсе не приходится.
Да, в этой категории вероятен некоторый откат цен вниз[a1] , но небольшой и в краткосрочной перспективе (помним про триллионную кубышку!). Что же касается объектов, действительно достойных внимания и инвестирования, то в этом сегменте отката вниз не будет.
Осталось лишь напомнить, что за последние семь лет средняя стоимость квадратного метра выросла втрое! Вот и делайте выводы – что, куда и как. С прицелом на завтра или послезавтра нам важен лишь стратегический итог, который предельно прост - дешевых квартир не будет.
Впрочем, прогнозы в период финансовой нестабильности – дело крайне неблагодарное. Тем более в таком секторе экономики, где сплетаются противоречивые интересы граждан, государства, финансовых учреждений, строителей, девелоперов и т.д. Но решать проблему нам все равно придется.
В сумме это и будет означать финансовый суверенитет: от всех и каждого к интересам и суверенитету всей страны.
[a1]
В рамках состоявшегося форума выступила основатель и руководитель инвестиционного агентства «Инсайдер» Юлия Сабирова.
...Тема нашей дискуссии определена как «Инвестиции в реальный сектор экономики как фактор финансового суверенитета России». Тема обширная и очень значительная, скорее - даже стратегическая. Исходя из того, что суверенитет страны невозможен без устойчивого внутреннего финансового положения бизнеса и сограждан, возьму в своем выступлении относительно узкий сегмент широкого понятия «инвестиции». Конкретно - инвестиции в недвижимость.
Вложение в недвижимость с целью получения долгосрочного и стабильного дохода - это вполне понятные и уже привычные моменты. Однако за внешней простотой понимания процесса кроется далеко не простая реализация!
Особенно сейчас, когда информационный шум не позволяет многим увидеть реальную картину происходящего. Она, эта картина, многовекторная. Это касается и экономики в целом, и рынка недвижимости, и ситуации в банковском секторе, и в системе работы застройщиков и так далее. Целый комплекс взаимосвязанных вопросов, которые так или иначе влияют на наше сегодняшнее поведение и стратегию в будущем.
Экономику страны в целом анализировать сейчас не будем, а что же касается рынка недвижимости? Главный постулат в сообщениях якобы «экспертов», создателей пресловутого «информационного шума и тумана» заключается в том, что рынок недвижимости обязательно обрушится. Как следствие – будет удар по финансовому положению и планам бизнеса и населения.
Не согласна принципиально.
И тому есть ряд причин. Во-первых, как данность мы сейчас видим фундаментальные понятия слабого рубля и высокой ключевой ставки. Во-вторых – обязательный для каждого вопрос сохранения и приумножения средств. А их немало: на руках у населения, по самым скромным оценкам ЦБ и Минфина, сейчас находится свыше 70 трлн. рублей. Большая часть (около 50 трлн) в банках, часть в текущем наличном обращении, а еще от 18 до 20 трлн - под подушкой или зарыта в огороде. В-третьих: тратить внутри российского рынка просто некуда. Валюта «недружественных стран» или инвестиционные монеты - не тот случай и не те суммы. Весьма проблематичны биржевые операции или, тем более, непредсказуемо рискованные криптовалюты. Остается только одна, вечная категория, которая стала национальной идеей или менталитетом россиян – недвижимость.
Держать деньги под подушкой безо всякой прибыли, или даже в банковских вкладах с минимальным гашением текущей инфляции – это ведь не выход. Рано или поздно триллионы населения все равно вольются в реальную экономику, то есть в недвижимость. Она не виртуальна: ее можно или пощупать, или инвестировать с прицелом на детей и внуков или… просто в ней жить!
Так что «куда»: более-менее понятно. Вопрос второй – когда?
Спрос вечен, но – нетороплив. И зависит не столько от текущих доходов или расходов, сколько от ожиданий. А ждать особо нечего. Подчеркну, что снижение цен на жилье – вопрос очень сомнительный. Рост ИПЦ по факту, объективно означает рост цены квадратного метра. Причин может быть множество: от цены параллельного импорта материалов или перестройки собственной промышленности до зарплаты строителям и так далее. Можно добавить еще и такой важный аргумент, как резкое снижение безработицы и реальный рост располагаемых доходов, что подталкивает население к крупным тратам. Это – вектор ситуации с точки зрения населения. Теперь посмотрим на вектор финансовых организаций.
Анализ банковских предложений четко показывает волне понятную и обязательную прагматичность их позиции. Даже краткий перечень возникших минусов впечатляет: «...уменьшены сроки кредитования, приостановлена выдача кредитов по ИЖС, на готовые дома, машиноместа, целевые и нецелевые кредиты под залог, рефинансирование, комбо-ипотека по госпрограммам, все виды скидок, в т.ч. за подачу заявки онлайн...».
Это, конечно, вовсе не паника. Это нормальная и вполне ожидаемая реакция финансовых структур на экономические реалии. Да, мы медленно, но неуклонно боремся с инфляцией и перегибами льготной ипотеки. Но в результате все реальные и потенциальные трудности неизбежно лягут на плечи потребителей.
Хотя бы потому, что даже самый заядлый патриот-фермер Вася в Краснодаре (или Ришат из Альшеевского района) не смогут удержать цены на свою пшеницу или молоко, когда все вокруг поднимут стоимость товаров и услуг. Серый, двойной, параллельный или какой угодно импорт через наших «друзей-соседей» неизбежно означает удорожание всего и вся. Все закономерно, взаимосвязано и только крайне инфантильные люди могут дальше ждать падение цен на недвижимость, когда всё вокруг дорожает.
Недавняя и очень осторожная формулировка Центробанка о «...сложности выхода на запланированные показатели инфляции в 4,5%» для профессионала звучит предельно понятно: сдержать ее пока не удается. А на деле это означает, что инфляция неотвратимо и упрямо откусывает копейки и рубли от наших сбережений.
Как их спасти, сохранить и приумножить – я уже сказала: реальными вложениями в недвижимость. Надо понимать, что рынок неизбежно «придет к «ключу», выровняв кредитные и иные ставки с реальной ситуацией, которая диктуется экономикой и предлагается Центробанком. И никакая льготная, хоть общая, хоть адресная ипотека, тут большой роли не сыграет. Не так уж велика ее доля в общем балансе и тем более – в ожиданиях, цена которым – десятки триллионов…
Рынок недвижимости инертен. Не только по ожиданиям, но и по техническим или финансовым факторам. Серьезный взгляд аналитика показывает: никаких оснований ни для «остроты ситуации», ни тем более для паники - нет. Хотя бы потому, что механическое сравнение данных за несколько месяцев изначально некорректно. Рынку недвижимости характерна сезонность, причем практические колебания могут и должны оцениваться на уровне как минимум полугодий и лет, а уж никак не на отрезках в месяц...
Поэтому, опираясь опыт нескольких, в том числе – ранее пройденных нами кризисных лет, можно уверенно сказать: ЦБ рано или поздно перейдет к смягчению денежной политики и ключевая ставка перестанет быть двузначной. «Ключ» на сегодня - даже усредненный в 19% при ожидавшихся на последнем заседании 20% - на деле означает усложнение рыночной ситуации. Идет планомерное «ужесточение и повышение», хотя понятно, что лишь после снижения «ключа» ставки по кредитам могут опуститься до более или менее приемлемых значений. Когда это произойдет, сказать сложно: все зависит от уровня инфляции. Если сбудутся позитивные прогнозы регулятора, то рыночная ипотека вновь станет доступной через пару лет.
Даже Герман Греф спрогнозировал, что «...после завершения льготной программы рынок ипотеки в России «поболеет пару лет», пострадает в том числе доступность жилья». А что это означает? Незыблемая формула экономики – при снижении доступности любого товара растет его стоимость! Поэтому хоть через год, хоть через два стоимость объекта недвижимости на первичном рынке снижаться не будет. В ближайшей перспективе – в том числе и потому, что у всех девелоперов есть согласованные обязательства перед банками. Поэтому есть у нас с вами льготная, субсидированная или какая угодно ипотека, или их нет, банку и застройщику все равно.
Льготы тут не главное. Да, они безусловно помогали и сыграли свою роль. Но ретроспектива не всегда адекватна будущему. А что дальше? А дальше вот что: при реальном сокращении адресности и параметров льготных программ покупать жилье (или хотя бы его часть сверх льготных норм) придется по рыночным ставкам.
Это как раз и служит основанием для информационного тумана. «Нормальность» такой информации вызывает обоснованные сомнения. Насколько разные информационные платформы, настолько и разный подход к новостным и тем более – аналитическим публикациям. На любой, даже самой авторитетной площадке, может в том или ином виде присутствовать аналитика, сформированная в угоду банку, в угоду девелоперу… застройщику… бенефициарам ресурса, в конце концов!
Поэтому не стоит ориентироваться на мнения и сообщения сиюминутных экспертов. Аналитика в сфере инвестиций (в том числе в таком секторе, как недвижимость) – наука тонкая и точная… Недаром же ноу-хау нашей компании внешне выглядит просто: применение механизмов фундаментального и технического биржевого анализа к потребностям инвестиций в секторе недвижимости. Но я не буду опускаться на уровень саморекламы. Мы говорим о более серьезных вещах.
Итак: сегодня и завтра? Или послезавтра?
Ситуативные колебания на рынке неизбежны. Сегодня ряд небольших игроков строительного сектора грешат «динамическим ценообразованием», предлагая сегодня покупателю «все, что плохо лежит». Такие проекты и объекты (особенно из массовой категории «поля, леса и тополя») едва могут ли выполнить задачу «жилье для себя», а говорить об инвестиционной привлекательности вовсе не приходится.
Да, в этой категории вероятен некоторый откат цен вниз[a1] , но небольшой и в краткосрочной перспективе (помним про триллионную кубышку!). Что же касается объектов, действительно достойных внимания и инвестирования, то в этом сегменте отката вниз не будет.
Осталось лишь напомнить, что за последние семь лет средняя стоимость квадратного метра выросла втрое! Вот и делайте выводы – что, куда и как. С прицелом на завтра или послезавтра нам важен лишь стратегический итог, который предельно прост - дешевых квартир не будет.
Впрочем, прогнозы в период финансовой нестабильности – дело крайне неблагодарное. Тем более в таком секторе экономики, где сплетаются противоречивые интересы граждан, государства, финансовых учреждений, строителей, девелоперов и т.д. Но решать проблему нам все равно придется.
В сумме это и будет означать финансовый суверенитет: от всех и каждого к интересам и суверенитету всей страны.
[a1]