Среди всего доступного финансового инструментария (прямое кредитование, факторинг, гарантии, и т.д.) все чаще обращает на себя внимание лизинг. Причем такой его сегмент, как лизинг недвижимости. Это эффективный и выгодный инструмент, позволяющий использовать гибкие решения для ведения бизнеса с учетом его специфики. Он позволяет оптимизировать затраты предприятия, распределив их на длительный период. Тем более, что после окончания договора лизинга имущество переходит в собственность по остаточной стоимости.
Впрочем, это вполне понятные и привычные опции. Внешне – да... Но на практике требуется довольно тщательная детализация как потребностей, так и возможностей. Даже для тех руководителей или собственников бизнеса, которые профессионально ориентируются в финансовом инструментарии.
Поэтому не столько «разжевать», сколько напомнить или, как минимум, заострить внимание на деталях. Итак...
Предметом лизинга в секторе коммерческой недвижимости может стать любое нежилое помещение с присвоенным кадастровым номером. Это могут быть отдельные помещения в зданиях, пристройки к ним, сами здания, производственные базы, склады, заводы и т.д. (В очерченный круг не входят объекты незавершенного строительства и объекты, приобретаемые по договорам долевого участия). Получателем может стать любой хозяйствующий субъект РФ независимо от формы собственности, включая индивидуальных предпринимателей. Это, безусловно, расширяет как спектр заинтересованных предпринимателей, так и реальные возможности потенциального предложения.
Мы живём в динамичное время. Компаниям, которые хотят развиваться и располагают необходимыми финансовыми ресурсами, стоит присмотреться к высвобождаемым помещениям. Тем более, что у тех компаний, которые закрывают сейчас часть своих проектов, можно выкупить очень интересные локации. Та же объективная динамика рынка позволяет присмотреться не только к будущим торговым или сервис-точкам «красной линии». Нужен новый цех? Есть интерес к складскому комплексу в другом городе или районе? Все эти вопросы как раз и решает лизинг коммерческой недвижимости.
Это инструмент для тех, кто видит перспективу и умеет реагировать на ситуацию «здесь и сейчас».
Базовыми условиями предоставления недвижимости в лизинг являются критерии, связанные со сроком лизинга и размером аванса. Минимальный срок лизинга составляет 13 месяцев, что связано с налоговым законодательством, хотя практика показывает наличие клиентов, которые предпочли бы ограничиться шестью месяцами. Максимальный срок в «ПР–Лизинг» — 5 лет. Он лимитируется текущими условиями долгосрочного фондирования лизингодателя, которые определяются ситуацией в банковском секторе.
Размер аванса обычно равен от 20% до 49%. Можно обсуждать нетиповые кейсы, но окончательное решение будет зависеть от финансового состояния лизингополучателя и от самого предмета лизинга.
Отметим, что будет важен род деятельности покупателя. Не всем лизинг будет выгоден. Хотя бы потому, что на стоимость финансового продукта будут существенно влиять особенности налогообложения лизингополучателя и продавца, что лучше проиллюстрировать на конкретном примере.
Кейс 1
Если стоимость имущества с НДС составляет 15 млн рублей, аванс — 30%, а срок лизинга — 60 месяцев, то ежемесячный платёж будет равен примерно 374 тысячам рублей. За 5 лет с учётом текущих высоких процентных ставок стоимость объекта недвижимости увеличится до 26,9 млн.руб. (общая сумма лизинговых платежей). Вместе с тем, следует учитывать, что действующее законодательство позволяет уменьшать налогооблагаемую базу на величину лизинговых платежей, что равносильно существенному уменьшению процентной ставки — на 60% и более. Так, в рассмотренном примере общая стоимость договора лизинга с учетом налогового эффекта составит всего 16,9 млн.руб., процентная ставка с учётом налогового эффекта составит 6,6%.
Недвижимость – понятие объемное. Не нужен склад или цех? На временном «стопе» проекты по расширению торговой сети? Но интерес к лизинговому инструменту не угасает – поскольку в нем есть и такая категория, как жилая недвижимость.
Под предметом лизинга в этом случае подразумевается любая жилая недвижимость, которая также должна состоять на кадастровом учёте. На неё также распространяются ограничения на сделки по договорам долевого участия.
Этот финансовый продукт потенциально очень интересен компаниям, нанимающим вахтовиков, поскольку перед ними постоянно стоит проблема расселения этой категории своих сотрудников. Ни для кого не секрет, что пансионаты переполнены, проживание в санаториях и гостиницах очень дорого, а о вагончиках уже никто вспоминать не хочет.
То же самое можно сказать о предприятиях, специфика деятельности которых предполагает частые и длительные командировки персонала в иные города, например в Москву или в Санкт–Петербург. Для их собственников это тоже будет выгодным инвестиционным решением.
Да, в отличие от ипотеки, собственником жилья является лизинговая компания, но после того, как лизингополучатель все свои обязательства перед ней выполнит, право собственности переходит к нему. Гарантией этому является регистрация сделки в Росреестре. Но уже сегодня лизингополучатель пользуется объектом сразу, он эксплуатирует его и одновременно выкупает: в лизинговые платежи «зашиты» и пользование, и выкуп.
Кейс 2
При покупке физическим лицом жилого помещения обычно источником денежных средств является заработная плата либо полученные дивиденды. При этом возникает необходимость уплаты соответствующих налогов (НДФЛ, страховые взносы, налог на прибыль), размер которых превышает 50% от фактически полученной «на руки» суммы. Если за квартиру собственник будет рассчитываться деньгами, полученными в виде зарплаты, то для выплаты зарплаты в размере 100 тысяч рублей организации надо заплатить налоги в размере около 50 тысяч рублей. Если же собственник захочет потратить дивиденды, отчисления в бюджет составят уже 53 тысячи рублей.
Сравнивая приобретение жилой недвижимости стоимостью условно 6 млн рублей с теми же условиями, как в предыдущем примере с коммерческой недвижимостью (30% аванса, 5 лет) в ипотеку, в лизинг и сразу за полную стоимость, видим, что конечная стоимость жилья с учётом преимуществ лизинга составит всего 7,45 млн рублей, при приобретении за полную стоимость – 9 млн.руб., а при приобретении в ипотеку – 15 млн.руб.
Цифры говорят сами за себя.
Напомним, если юридическое лицо выбирает лизинг, то ежемесячные платежи можно относить на себестоимость, что даёт существенную экономию. Кроме того, приобретение жилой недвижимости для компании не облагается НДС.
Возвращаясь к деталям, в «телеграфном стиле» напомним несколько важных моментов. Тем более, что деньги любят не только тишину, но и точность!
У лизинга много плюсов по сравнению с кредитом. Среди основных - не нужен залог. В нашем случае сама по себе недвижимость и есть залог того, что вы будете исправно платить лизинговой компании. Иначе взятое в лизинг имущество у вас заберут (впрочем как и при ипотеке).
Не менее важно и то, что вы серьезно экономите на налоге на прибыль. С прибыли, (то есть разницы между вашими доходами и вашими расходами), взимается налог. А лизинговые платежи учитываются в бухгалтерском учете как расходы - следовательно, они уменьшают налогооблагаемую базу.
Основной документ, который с вами обязательно должна подписать лизинговая компания, — это договор лизинга. Часто вместе с ним идут дополнительные договоры — например, договор страхования, гарантии или поручительства. Все зависит от того, какое имущество вы берете и на каких условиях. В любом случае, когда вы заключаете сделку с лизинговой компанией, обговорите детали.
Кейс 3
·уточните, какие условия будут считаться нарушением договора (в каком случае лизинговая компания может разорвать отношения и забрать у вас имущество);
·Необходимо также помнить, что лизинг — это финансовый продукт, поэтому он в обязательном порядке подразумевает страхование. Клиент не ограничен в выборе одним страховщиком, он имеет возможность застраховаться в любой страховой компании, которая аккредитована у лизингодателя. Поэтому обязательно обговорите страховку: от каких рисков и кто страхует имущество — вы или лизинговая компания.
Все это, безусловно, ощутимые плюсы... А минусы?
Будем откровенны – лизинг не благотворительность и не «подарок для роста». Кроме весомых плюсов, есть и некоторые ограничения, которые нужно знать и понимать, прежде чем принимать решение. Некоторые моменты мы уже указали, еще ряд «подводных камней» возникнут в процессе деловых переговоров. Но в любом случае и в первую очередь – считать и еще раз... считать.
Для удобства клиентов в «ПР–Лизинге» разработан калькулятор, доступный в онлайн–формате на сайте. Он позволяет сделать необходимые предварительные расчёты, прежде чем принять решение о заключении договора лизинга недвижимости, который компания готова продвигать в Башкортостане. Для этого есть все возможности, поскольку «ПР–Лизинг» входит в ТОП-11 лизинговых компаний, предлагающих своим клиентам такую услугу.
Для многих банков – даже среди тех, кто имеет в своей структуре специализированные лизинговые компании и подразделения – лизинг как инструмент и как продукт – вторичны. В силу этого андеррайтинг и другие виды анализа документов клиента практически не отличаются от классического кредитования. Нужно ли еще раз напоминать о неизбежных проблемах и жестких ограничениях такого подхода?
Если же компания изначально создана и построена именно как проводник лизинговых продуктов, то и специфика деятельности совершенно иная. Проще говоря – лизинговый клиент для банка – побочный, для профессиональной лизинговой компании вы – основной! Как говорится – ощутите разницу...
Нет двух одинаковых бизнесов. Значит, нет и не может быть двух одинаковых потребностей. Именно поэтому персональное отношение к клиенту, учет его реальных потребностей и возможностей стало одним из базовых направлений и условий работы компании «ПР-Лизинг».
***
«Неподвижный» лизинг в нашем заголовке – просто фигура речи. Объект – да, неподвижен. А лизинг? Подвижен и динамичен – по срокам, условиям, критериям. Повторимся: это инструмент для тех, кто видит перспективу и умеет реагировать на ситуацию «здесь и сейчас». Для тех, кто способен развиваться даже в самой сложной экономической ситуации. А мы в этом поможем!
В.Батрак, коммерческий директор ООО "ПР-Лизинг"
